表62020-2021年末公司基础设施建设收入和成本情况（单位：亿元）年份项目名称确认收入确认成本
种畜场3个棚户区项目1.691.47
1.161.01
南方农机装备产业园
0.710.62
易地扶贫搬迁
0.520.45
京山自来水升级改造工程
2021年0.360.31
京山县永兴棚户区改造
0.220.19
土地整理
0.220.19
文峰棚户区建设
0.230.20
其他
合计5.114.44
5.845.08
南方农机装备产业园
1.191.03
土地整理收回补偿
0.630.55
文峰棚户区建设费用
0.550.48
京山自来水升级改造工程
2020年
0.530.46
易地扶贫搬迁
0.330.28
种畜场3个棚户区项目
0.230.18
其他
合计9.308.06
资料来源：公司提供，中证鹏元整理
截至2021年末，公司主要在建的代建项目共有3个，计划总投资11.14亿元，累计已投资4.92亿元，尚需投资6.22亿元，项目数量较少且规模较小，公司暂无拟建项目，未来代建业务能否持续存在不确定性。
表7截至2021年末公司主要在建代建项目情况（单位：亿元）
项目名称总投资额已投资额尚需投资
汤堰孔湾棚改项目5.734.740.99
旱改水项目建设1.400.161.24
京山国际旅游度假村项目4.010.023.99
代建项目合计11.144.926.22
资料来源：公司提供，中证鹏元整理
公司承担京山市范围内三大产业园区的开发、建设、管理任务，园区营运业务可持续性较好，但园区企业缴税过低未达免租条件，拖欠租金现象普遍，在建项目资金需求较大，存在较大的资金压力公司作为京山市重要的城市建设主体，承担京山市范围内产业空间的开发、建设、管理任务，园区管理业务以租为主、以售为辅，主要由公司本部负责营运，可供租售的物业主要为厂房、宿舍、食堂、办公楼等。物业出租定价模式采取以政府指导价为基准，同时结合厂房的设施状况和租赁需求采取市场化定价。根据京山县人民政府办公室2017年出具的《京山县国有重资产管理办法（试行）的通知》
（以下简称“《通知》”），重资产项目集聚区（以下简称“重资产园区”）包括南方农机装备产业园、智能产业园、华中汽车产业园，由公司作为投资主体，负责组织项目施工建设，达到入驻项目的生产、经营或生活条件，并纳入资产管理；入驻企业若达到《通知》规定的产出强度和税收强度，可享受24个月免收租金等政策支持，免租期满后按同期市场平均价收取租金。实际上，大部分企业缴税过低未达免租条件，拖欠租金现象普遍。
截至2021年末，公司负责运营的南方农机装备产业园、智能产业园、华中汽车产业园可供出租面积合计75.75万平方米，业务可持续性较好。截至2022年4月23日，三大产业园入驻企业62家，签订《厂房租赁协议》47家（其中合同到期待续签18家），未签合同15家，应收总租金22,171.74万元，政策性免租6,915.74万元，实收租金1,121.58万元，欠收租金13,410.41万元。
截至2021年末，公司主要在建项目尚需投资23.74亿元，项目建设资金需要公司自筹，存在较大的资金压力。“16京诚债/PR京诚债”募投项目京山县2015年两村两片区棚户区改造项目已基本建成，建成后由公司运营，住宅、商业和停车位销售可产生收入，截至2021年末，该项目累计完成投资金额9.17亿元，尚未实现收益，未来自营项目收益情况尚待观察。
表8截至2020年末公司主要在建项目情况（单位：亿元）
项目名称总投资额已投资额尚需投资项目类型
智能产业园11.849.562.28园区管理
华中汽车产业园12.065.586.48园区管理
园区管理小计23.9015.148.76
京诚美嘉*2.501.381.12市场自营化
京诚雅苑*2.000.311.69市场自营化
市场自营化项目小计4.501.692.81-
代建项目小计11.144.926.22-
惠亭灌区京山河流域工程*9.633.685.95水
合计49.1725.4323.74-
注：京诚美嘉项目系商品房开发项目，市场化销售，京诚美嘉1、2、3、5、6、8、9号楼已取得预售许可证，计划销售
面积83,841.70平方米，截至2021年末，项目已售215套、2.58万平方米，预收购房款1.03亿元；京诚雅苑项目收益实
现方式待定，尚未签订协议，尚未取得预售许可证；惠亭灌区京山河流域工程项目公益属性较强，收益方式暂不明确。
资料来源：公司提供，中证鹏元整理
公司在财政补贴方面继续获得较大支持
公司作为京山市重要的基础设施建设投融资主体，根据《关于京诚公司申请财政补贴的批复》，2021年京山市财政局拨款公司1.54亿元作为从事基础设施建设的补贴收入，其中1.06万元作为政府资本性投入计入到资本公积核算，有效提升了公司利润水平。
六、财务分析
财务分析基础说明
以下分析是基于公司提供的经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的公司2020年审计报告和经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2021年审计报告，均按新会计准则进行编制。2021年公司合并范围内新增1家子公司，减少1家子公司，详见表1，截至2021年末纳入公司合并范围内子公司共10家，详见附录四。
资产结构与质量
2021年公司资产规模有所增长，公司资产以土地使用权、应收款项和工程项目投入成本为主，整体资产流动性较弱
随着公司融资规模的扩大，公司资产规模有所增长，公司资产仍以流动性资产为主。
2021年末公司货币资金11.22亿元，主要为银行存款，无所有权或使用权受到限制的情况。公司应1
收账款主要是应收京山市人民政府和京山京投城镇化建设有限公司（以下简称“京山京投”）的工程代建款，随公司业务增长而大幅增长，2021年末公司应收账款账面价值49.84亿元，账龄超过1年以上的应收账款余额占比达42.88，对公司资金形成较大占用。其他应收款主要系应收京山市人民政府、京山河流域水生态修复综合治理项目建设指挥部、京山市诚信担保有限公司（关联方）、京山市财政局、宋河镇人民政府等地方国有企业或政府单位往来款。2021年末公司其他应收款账面价值同比增长75.37，主要系往来款规模增大所致；其中账龄在一年以上的其他应收款余额占比达47.02，对公司资金形成较大占用。
随着工程项目投入和土地资产的增加，2021年末存货账面价值有所增长，其中开发土地50.21亿元、2
开发成本26.46亿元、开发产品1.09亿元。截至2021年末，公司存货中土地共144宗，面积为654.00万平方米（不含未办理土地使用权证），主要用途为商业、住宅和工业等；16宗土地尚未办理土地使用权证，账面价值为3.39亿元；土地资产中27.84的土地已抵押，账面价值合计13.98亿元。2021年存货中土地较2020年减少9宗，增加6宗，减少9宗土地均系京山市自然资源和规划局（以下简称“京山自然规划局”）收回国有建设用地使用权所致，根据相关协议约定，京山自然规划局应退还开发成本主要系智能产业园。
1
根据2021年12月31日京山市人民政府出具的《关于京诚公司转让债权的批复》，由于公司代建项目文峰棚户区、汪
林岗棚户区、南方农机装备产业园等项目已确认代建费收入22.90亿元（含税），鉴于上述项目已移交给京山京投城镇化
建设有限公司（以下简称“京山京投”）经营，京山市人民政府同意将公司上述22.90亿元债权转移至京山京投公司名
下。
2
根据公司提供2022年3月末存货开发土地明细，较2020年末减少10宗土地使用权，增加6宗土地使用权。减少9宗土
地使用权均系京山市自然资源和规划局（以下简称“京山自然规划局”）收回国有建设用地使用权所致，截至报告出具
日，公司已提供上述10宗土地使用权的《收回国有建设用地使用权协议书》，根据协议约定，京山自然规划局应退还上
述10宗土地使用权土地出让金合计3.04亿元。
汤堰孔湾棚改项目、华中汽车产业园、京山县2015年两村两片区棚户区改造等项目投资成本；开发产品均为房产，用途分为商业服务和商业，总面积14,258.86平方米，均为政府资本性注入，通过评估法入账。
2021年末公司将可供出售金融资产重分类至债权投资和其他权益工具投资核算，债权投资主要为账面价值的0.50亿元湖北京山轻工机械股份有限公司（以下简称“”、股票代码“000821.SZ”）可交债和0.60亿元湖北省京山天菇食品有限公司（以下简称“天菇食品”）债权构成，截至2022年4月末，公司已将可交债全部出售。其他权益工具投资主要由京山市城市建设投资开发有限公司（以下简称“京山城投”）、、京山公共汽车有限公司（以下简称“京山公车”）等公司股权构成，公司不参与上述公司财务和经营政策。2021年末公司持有8,435,858股，占总股本1.30，账面价值1.16亿元，由于2021年度股价有所回升，当期共确认计入其他综合收益的公允价值变动0.29亿元，但由于股价波动较大，截至2021年末累计确认计入其他综合收益的公允价值变动金额为0.06亿元。
公司在建工程系惠亭灌区京山河流域工程项目，目前投资进度38.20，公益性质较强，收益方式暂不明确。
表9公司主要资产构成情况（单位：亿元）
2021年2020年
项目
金额占比金额占比
11.226.56.978.11
货币资金
应收账款49.8429.15F.6729.18
其他应收款13.107.667.474.67
存货77.7545.48p.0843.82
流动资产合计153.2089.608.4686.58
可供出售金融资产0.000.00.036.27
债权投资1.100.640.000.00
其他权益工具投资10.185.950.000.00
长期股权投资0.000.006.774.23
3.682.152.391.49
在建工程
非流动资产合计17.7810.40!.4613.42
资产总计170.98100.009.92100.00
资料来源：公司2020-2021年审计报告，中证鹏元整理
截至2021年末，公司所有权或使用权受到限制的资产账面价值15.15亿元，为已抵押土地和股票，占总资产比例为8.86。公司资产以土地使用权、应收款项和工程项目投入成
