来源时间为：2020-06-17
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐你好，新人首问，我是一位武汉市单身女性，自己在城市之光有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了福星惠誉东湖城拾光的公寓，我第一次去售楼部，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。现在我还能要回那两万认筹金么？如果不能，我应该怎么办做比较好，是继续购买这个公寓，还是自认倒霉，继续存钱？
回答：又是一起中介忽悠案例。公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30到60的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。
退定金的方案，详见知识星球内部子弹30，能选择的住宅项目不少的。
提问：尊敬的房姐你好，看了你的很多精彩智慧解说，果断的加入了，希望从中可以学习知识获得帮助，我和妻子都是湖北广水农村的，低学历，现在我37岁，有三个孩子，大的下半年上初中，老二明年上小学，小的2岁，15年16年分别在随州买了一套高层房子125平，和一间小区旁商铺97平，当时购买价格一起150多，现在都已付清，18年在蔡甸买了一套高层131平115，贷款30多，现在手上有110，我们做电商夫妻店，这几年稳定年入50左右，想去武汉定居发展，现在问题是孩子多要读书，我也想搞点投资，因为没有时间是最大问题，所以想投资房子，请问一下，我该怎么样整合，规划下，我现在想在武汉主城买套房，想以后几年出手随州房子商铺，我不知道是应该居住蔡甸还是住中心城区，而且对武汉不太了解，所以很乱，还请尊敬的房姐指导下！谢谢！
回答：你好，感谢付费！
老家的房子和商铺都可以考虑出手，没有升值空间。三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。
比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应越明显。比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流最严重的城市。随州也不例外。提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！蔡甸可以暂时保留，剩余子弹入手三环内主城区的潜力盘。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部。
提问：房姐您好！家人都是深户，刚生老二，现在考虑为老二买学位房，只打算小学学位，初中打算上私立。目前住东莞凤岗，凤岗房产在老婆名下，有贷款100万没还，我本人名下在武汉鲁巷华城新都有一套小房子，有贷款25万没还，两套卖出只可凑250万，只能在龙岗选择了，还要兼顾自住，现在考虑龙岗城市花园（对口清林小学），另外又在看深业紫麟山，这个单价便宜，对口小学一般，请问该如何决定或者您有更好的推荐？
回答：深业是个国企，国企的特色是产品是领导一拍脑门决定出来的，而不是贴近市场做出来的。高速路旁做大户型，弄别墅，怎么看怎么觉得缺根筋；客厅大到能打台球，刚需位置如此铺张浪费，能有几人买单；虽然是南北通，但也是白通了，噪音不绝于耳，加上周边人气不足，单价一直垫底也不足为奇，同样总价对面龙中可以找到地铁 紧凑四房 中上学位，更受务实的深圳人青睐。
建议入手关内好学位房，比如罗湖，或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房，建议购买龙岗两个学区房，具体楼盘详见知识星球内部。
提问：新人首问：你好房姐看了QC弹子石紫金一品的房子现在叫做天誉智慧城一期，2017年交房的，一期共四栋。小区外是一栋公寓，二期年初开盘的均价1.45-1.5万，2022年交房，现在一期16楼朝向天誉二期，21.26.27.32楼朝向江景，层高33层建面115平价格都是165万，小区距离11号地铁400米左右，周边国际社区房子时间有点长，且离地铁都1公里以上，带装修差不多这个价格。打算长持10年，如购入天誉一期需要装修出租吗？现在打算全款购入再办理抵押贷款，不知哪种贷款合适，且都需要1-2个点的贷款服务费。五月份这块位置的房价都不同程度的降价10-15万，才有了这个价格。而且了解了都是外地16年购入的投资客现在套现。
回答：你好，弹子石未来十年都有开发不完的土地，以后每一次开盘都会有带涨二手房的作用。毕竟金地地王和融侨地王在这里摆着。国际社区，天誉智慧城，铂悦澜庭，长嘉汇和阅江阁这些楼盘都会比较稳定的增长。重庆2017年的买房者中，非重庆户籍的人不足10，其中有一半以上是成都人（两地天然流量互通）。
而标准意义的外地投资客中，很多都是希望长期持有的。当然，2019年在房价大涨两年以后，会有一些获利离场的房源出现。天誉单价控制在1.5以内可以买。现在抵押利率比较低，贷款服务费可以谈的。
提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。
回答：你好，感谢付费！先说说中介是怎么生存的？当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题：什么样的中介最赚钱？是链家？还是当年如日中天的中原？还是深耕垄断某小区的社区店？要是这样想，就乱套了。首先需要搞清楚一件事：——谁赚钱？赚的是什么钱？中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。
1.个体中介
2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）
3.中介大企业。三者截然不同。
中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。比如链家，赚的是业务量对应的资本套利；比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体；比如21世纪，利润大头是加盟费。对于那些中介店的老板，也分类别。有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。
从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般；
有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观。有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。
但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。——市场占有率提高，利润边际递减。甚至为了提高占有率，而主动亏损。链家，就是占有率第一，亏损第一。但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。
最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。
大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。
你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。
提问：房姐，为什么中介在朋友圈转发的笋盘，很多都是好几条都没有卖掉？
回答：为什么会有笋盘？低于市场价格的房子称之为笋盘1.不认可房产投资，看空后市，认为当前的价格过高，房价会跌
2.有更好的投资回报项目
3.置换更优质的房产
4.自身财务状况出问题
为什么是笋盘没有卖掉？信息不对称，一条在卖的房源想让你知道他是个笋盘中间可能经过很多环节：
1.二手房app
2.带看
3.消化：价格、地段、同类别产品对比、历史成交价格参考等认知阶段还有可能在第一阶段就没看到，网络挂盘需要业主提供房产证、身份证、委托书三证，业主信息不全，未能在app上展示，或者只在其中的一家展示。有的区域没有门店，例如链家在很多偏远地段没有门店。同一家门店内也存在竞争，部分房源只有几个知道，或者被一个人控盘，控盘人对外宣传面又窄。同样的一套笋盘每个人的反应速度也有快慢所以当遇到笋盘不要问为什么是笋盘还没有卖掉。
提问：房姐，现在投资主要看一手房还是二手房呢？为什么中介推荐的一手房源更多？
回答：为什么很多中介热衷于推一手房，因为：
1.很多人处女房情节，新房更迎合大多数人味口2.相对于打电话和多个业主沟通看房和议价一手房简单省事3.佣金高最热推的一手楼盘绝大多数都没什么价值，例如
1.比如惠州，每年人口净流入量少的可伶，地域广袤，最不缺的就是土地，供地放肆，买过来租不掉，二手市场惨淡.深圳的大梅沙和小梅沙大多投资都泡汤，百里之外的大亚湾又怎能幸免。
2.公寓，公寓玩的最好的要数长租公寓了，其他听说过投资成功案例吗？珍爱手中的现金，投资还是买二手笋盘吧，买不到笋盘就适当做足杠杆
提问：房姐你好，我是武汉人杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭现代城15年两房，一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自主（17年500购入，贷220）方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套（每套市价240）可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。1处理掉除自住同济外（为了小孩上学）的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住。2处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套？手上房产有点乱，请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换？谢谢谢谢
回答：你好，顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势；算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。
而东上海能发展起来，则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换，杨浦改善 投资回报率最大的板块，详见知识星球内部。
同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地
