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简介:近日，有湖北省随州市市民反映：该市“清河星苑”、“新万基现代城”、“阳光水岸”、“迎宾花园”等房地产开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下，以认筹、发放VIP会员卡、收取选房意向金等多种形式......
“清河星苑”售楼部及打出的vip会员宣传广告/图
随州市随处可见的房地产认筹、入会的广告/图
近日，有湖北省随州市市民反映：该市“清河星苑”、“新万基现代城”、“阳光水岸”、“迎宾花园”等房地产开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下，以认筹、发放VIP会员卡、收取选房意向金等多种形式，变相进行商品房预售。并涉嫌非法融资的现象，此举违反了国家对房地产行业的政策法规，扰乱了随州市房产市场的正常秩序，更是对广大消费者的合法权益形成了严重损害。知情人士透露，这种违规行为或许只是随州市房地产行业的一个缩影。究其缘由，除了开发商的“顶风作案”以外，更是与当地房地产行业管理部门的监管不力、以罚代管有直接关系。
现状：未取得预售证开发商以认筹、VIP会员卡方式变相收取资金
据了解，“清河星苑”项目是由随州市神农市政工程有限责任公司所开发，位于交通大道与清河路交叉口东，占地面积62900㎡，总建筑面积为114620㎡。
销售人员介绍，“清河星苑”目前在售的是1-9号楼，共9栋，价格3199元/㎡起，高层和多层刚盖到8层左右，而临街的商铺正处于打地基阶段。
通过调查，“清河星苑”项目目前尚未取得《商品房预售许可证》，但其违规预售极为疯狂，VIP会员卡办理从2013年3月开始发放至今从未停止。认筹时推出“交1万抵3万，认筹即送5L品牌食用油”等优惠活动，以此达到吸引消费者购房的目的。
而“清河星苑”旁边便是由随州万基房地产开发有限公司开发的“新万基现代城”项目，该项目亦未取得《商品房预售许可证》，“4月29日，VIP公开招募，会员2千购房成功冲抵2万元，另有品牌电扇相送……”如此醒目的广告牌在随州市随处可见。
位于迎宾大道的“迎宾花园”房地产项目，在地基尚未打好，就已开始公开认筹，早已打出“100元入会送1000元购房代金券”等广告进行违规预售。
“空手套白狼”房产商被指非法融资
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜称，预售款是开发商一个主要的融资渠道。他们名正言顺拿业主的钱盖楼，不用付任何成本。在房地产官司中，70到80都与期房有关。
非法融资的最大特点，就是打着高利率的旗号，用高额回报来引诱融资者上当。而商品房违规预售，从某种意义上讲，正是如此。只不过这种高利率在这一制度下变成预购者获得的某些优惠条件而已。而许多房地产商也正是通过这种手段套取了购房者的大量资金。
当下，商品房预售制的危害是显而易见的。首先是增加了购房者的风险，侵害了他们的利益。购房者提前预付一定的房款，如果房地产商能按时或稍稍延迟提供住房，也未尝不可。但问题是，现在许多房地产商却玩起了“空手套白狼”的把戏，一些房地产商不但到期不能提供住房，而且压根就没有能力把房子交给购房者，甚至卷走购房者款项的案例还屡有发生，严重侵害了购房者的利益。
质疑：开发商违规预售房管局监管“疲软”
尽管“国办发〔2010〕4号”文《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》都明确切实“加强风险防范和市场监管”和“进一步加强房地产市场监管”，但诸多禁令的实施，在随州却难以执行。
根据调查，记者发现房地产违规预售的现象在随州市已经屡见不鲜，记者在住宿的宾馆电视上都看到其认筹、入会的广告，而作为监管部门的随州市房管局却“睁一眼闭一只眼”，监管出现“疲软”。
针对“清河星苑”、“新万基现代城”等项目存在违规预售的行为现象，随州市房管所负责人表示：按照国家房产规定，这些房地产项目已经具备预售的资格，但是随州市房管局本着为群众负责的态度，把预售的资格门槛提高了，他们目前没有拿到《商品房预售许可证》。
据了解，“清河星苑”自认筹开始，房管局曾前去售楼部下达过《责令改正通知书》，但《责令改正通知书》中显示房管局的执法时间为2013年3月27日，据知情人士透露，“清河星苑”认筹开始至今，违规预售行为从未停止过。“其中也发现其有违规预售的行为，房管局与该公司的负责人口头上约谈过五、六次。”该负责人告诉记者，“开发商也有钱，按照规定处罚的那些钱对于他们构不成威胁。”
“清河星苑”违规预售至今，唯有《责令改正通知书》和五、六次口头的没有记录的约谈成了随州市房管局的对房地产行业的日常监管。
买房是老百姓生活中的头等大事，维护百姓利益，保持良好的市场秩序，需要房企的遵法守规，更需要政府职能部门的有力监管。而作为监管主体的房管局的监管责无旁贷，只有管理不失位，主动强势介入调查，一经发现及时查处，并加大违规成本，这样才能切实维护购房者的权益。
作为监管部门的房管局要有所为，不要只“监”不“管”，这种“隔靴搔痒”的方法，不能解决实际问题，房管局以各种理由去敷衍其监管失职的行为，这其中的各种缘由就耐人寻味了。
2010年4月，国家住房城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》建房[2010]53号，这是住房城乡建设部贯彻落实国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称国办发〔2010〕4号文)的重要规范性文件。文件中，明确规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”
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